Cómo comparar hipotecas

 Todas las fuentes inmobiliarias coinciden con tus últimos datos en el sector ladrillo: se venden más pisos, por tanto, se conceden más hipotecas. En concreto, está firmando un 17% más de hipotecas que hace un año, según el Consejo General del Notariado, pero ¿cómo elegir la que más nos conviene? A continuación se ofrecen algunos consejos.

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Mira la TAE

La forma más fácil y eficaz es comparar hipotecas por TAE: La TAE es la Tasa Anual Equivalente, una medida creada precisamente para simplificar la comparación de ofertas entre varios bancos. Si la hipoteca es variable se suele denominar TAE Variable, porque está referenciada a un índice que sube y baja su precio (como el Euribor).

La APR es el costo total que el banco nos cobrará en un año. Para calcular su valor se suma todo: los intereses de la hipoteca, comisiones, seguros y productos relacionados, más algunos gastos de apertura.

Puede haber dos hipotecas muy similares (mismo interés, comisiones y cantidad de productos relacionados) pero aplican una APR diferente, ¿por qué? Porque para calcular su TAE no utilizan los mismos valores porque en el TAE también influyen factores como el término que se utiliza para realizar el cálculo o el capital solicitado.

Así que hay que leer la letra pequeña y ver qué variables se han tenido en cuenta para calcular la TAE para ver si se puede comparar con otra.

La TAE también es una herramienta útil para saber si la hipoteca está muy hinchada en costes y comisiones. Para hacerlo, calcule la diferencia entre APR e interés.

Si es una hipoteca variable, siga estos pasos:

Suma el valor del Euribor actual al diferencial hipotecario.
Reste este interés de la APR.
Negociar todos los puntos de la hipoteca

Cuando tengas las ofertas de diferentes bancos, puedes acudir a cada uno con las mejores ofertas de la competencia para conseguir que coincidan o mejoren.

Recuerda que los préstamos hipotecarios están abiertos a negociación en función de tu perfil financiero y de las garantías que puedas ofrecer al banco. Las comisiones, los bonos requeridos, los intereses de la hipoteca ... todo eso puede ser cambiado por el banco si comercia bien.

Tasa de interés

Es lo primero que debemos mirar: el tipo de interés que vamos a aplicar. Si se trata de una hipoteca de tipo fijo, es muy fácil compararla con otra que también es de tipo fijo.

Si la hipoteca es variable entonces tenemos que fijar el tipo de referencia que utilizan (normalmente el euribor) y comparar las hipotecas con la misma referencia. En el primer año o seis meses la hipoteca normalmente tendrá un interés fijo, pero luego cambiará a interés + el referencial. Estudia el benchmark que más te convenga según tu evolución histórica a decantadores para uno u otro.

Plazo mínimo y máximo

Cuanto más antigua tengas tu hipoteca, menos pagarás en tu cuota mensual, pero terminarás pagando más intereses.

Monto de compra y valoración

Debes tener en cuenta si la hipoteca tiene un límite mínimo o máximo del monto a otorgar. Hay hipotecas diseñadas para casas caras e hipotecas diseñadas para casas baratas, busque hipotecas que se ajusten a su bolsillo.

También debe ver cuál es la limitación del monto que nos otorgarán en función del valor de la garantía, la casa que compramos. Hay diferentes opciones:

Tasación 100%: financia el 100% de la venta y los gastos.
80% de tasación: si compras muy barato también podrías llegar a financiar un 100% más de gastos.
El valor más bajo entre el 100% de la venta y el 80% de la tasación: tienes que haber ahorrado dinero para pagar los gastos (10% de lo que cuesta el apartamento).
80% del valor mínimo, entre venta y tasación: este es el caso más restrictivo, ya que se debe aportar el 20% de la compra más los gastos, en el mejor de los casos.
Es muy importante tener una estimación de la tasación para saber si podemos comparar una hipoteca en particular o está fuera de nuestras necesidades y posibilidades.
Requerimientos personales

Hay hipotecas que solo se ofrecen a un grupo, como jóvenes, funcionarios… Si no cumples con esos requisitos, estás fuera.

Comisiones

Además de la tasa de interés, las comisiones aumentan significativamente la hipoteca. Lo ideal sería contratar una hipoteca sin comisiones, pero muchas veces no es posible. Estas son las cosas principales a tener en cuenta:

Comité de Apertura: podrá exceder el 1% del monto otorgado.
Comisiones por cancelación total o parcial (ahora compensación por desistimiento): limitada por Ley al 0,5% en los primeros 4 años y al 0,25% a partir de entonces.
Comisión por anulación de subrogación: lo que nos cobran si cambiamos de banco.
Compensación por riesgo de tipo de interés: para hipotecas a tipo fijo.
Productos adicionales

Una hipoteca barata por tipo de interés puede acabar saliendo cara si requieres la contratación de muchos productos vinculados. Los más habituales son: domiciliación de la nómina, contratación con la aseguradora del banco de seguros de hogar y salud, gasto mínimo en tarjeta de crédito, aportaciones a planes de pensiones o fondos de inversión y domiciliación de recibos nacionales.